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  • 現在拿地做新項目,必須關注這3大問題!

  • 本站編輯:杭州博強建材有限公司發布日期:2020-02-27 14:14 瀏覽次數:
疫情下,拿地到底要考慮哪些因素,總體來說有兩種聲音。
 
一種是說沒有影響,因為現在2月份拿地,真正動工怎么都到4月份了吧,而那是疫情已得到基本控制,總體來上影響不大。
 
而另一種說法,便是存在影響,體現在工期、成本、產品等諸多方面。
 
以上兩種說法中,我更傾向于第二種說法。以下是摩根大通對疫情持續時間的估測模型:
 
現在拿地做新項目,必須關注這3大問題!_1
 
一共有三條曲線。根據摩根大通的模型,樂觀估計,病例數量在三月第二周達到峰值,基礎估計則是在三月下旬,而比較悲觀的估計則是到四月第一周。
 
從目前的確診人數來看,每天仍然有接近2000例確診,按此速度預估至少需要到3月底疫情才會得到較為有效的控制。2月份獲取的項目,在工期、成本方面勢必會受到影響。
 
 
01 工期延后
 
工期延后的原因基本可以歸結為兩個方面,
 
一是地方政府根據疫情情況發布的禁止復工命令,大部分項目目前都處于無法復工狀態。
 
如果要申請開放和開工,手續較多,需要項目統一報送復工的名單,在提供工人的健康證明后,還需將本地和外地的人分開,外地的人需要在本地隔離14天才能復工。
 
此外項目上復工之前,需要按各地的規定準備好防疫物資,住建部門驗收完之后才能開始復工。 
 
二是雖然地方政府沒有直接規定施工項目禁止復工,但是由于疫情引起的原材料供應短缺(水泥、砂石、鋼筋生產延遲)或勞動力不足(目前多地對人員流動管控措施仍在加嚴,民工返城普遍延遲,即使是已經抵達城市的民工也面臨7-14天的隔離),造成項目無法及時施工。
 
因此,這個階段準備上會的項目,勢必需要考慮疫情對工期的影響,不能按無疫情期間的正常工期進行預算,應做1個月左右的工期預留,確保投資階段定下的工期切實可行。
 
 
02 成本上漲
 
一個工程項目的主要造價費用組成,包括人工費、材料費與機械費三大主要部分,俗稱“人材機”。
 
受此次疫情影響,可以預見,國內建筑市場這三大方面的費用成本都將出現不小的上浮,費用成本上漲風險較大。
 
依據人社部1月24日發布的《關于妥善處理新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控期間勞動關系問題的通知》,工程停工期間務工人員仍有權利獲得工資。依據《保障農民工工資支付條例》規定,停工期間勞務工人的工資仍需要由總包單位代為支付。
 
同時,考慮到全國集中推遲復工,疫情結束后,建筑施工必然迎來一個集中趕工期的用工需求高峰,屆時勞務用工需求集中,勞務用工費用也必然將會上漲,導致人工費成本上漲。
 
同樣,對于大型機械設備的集中租賃使用也必然將導致市場機械費價格上漲,增加企業機械費成本。
 
此外,疫情期間,大量行業企業被要求停工停產,這其中也包括著建筑施工市場領域上游的原材料生產企業。
 
可以預見,疫情結束后,建筑材料市場勢必會出現一定程度的價格上漲,對承包商造成很大的經濟損失風險。
 
基于以上因素,勢必導致總包招標成本上升,因此測算時必須與成本部進行詳細溝通,考慮因疫情導致的成本費用上漲,以避免成本超支的情況發生。
 
 
03 產品設計
 
通過此次疫情,牧詩認為后續產品設計應該關注這四個方面:
 
(1)配套便利為首要選地標準
 
在家隔離才發現,隨時可以買到生活必需品有多么的重要!如果從家里步行或單車就可以到公司、醫院,樓下底商就可以解決生活的基本用品所需,那么這樣的社區住著就會安心很多。
 
最近那些住得比較偏遠,上班及購物需要嚴重依賴公共交通的朋友們,想必感受十分深刻。
 
我辦公室一位同事,因為買房買的比較偏一些,現在上班根本就不敢乘坐地鐵,只能開車或打車,開車覺得停車費勁,打車覺得往返成本又太高,就比較尷尬了。
 
(2)在面積允許的情況下盡量設置書房
 
此次疫情,出現了大量的線上辦公、在家辦公的場景,一個安靜封閉的環境就顯得格外重要,而書房就成為提供這一環境的不二選擇。
 
(3)在面積允許的情況下盡量設置雙衛
 
雙衛的設計原來主要目的是保障家庭居住的私密感,而如今雙衛設計能夠提供一個更加現實的作用,那就是家里一旦有人需要隔離,起碼可提供一個帶衛生間的套間以方便隔離。
 
(4)更加重視小區物業質量
 
能夠提供品牌物業的項目將更加受到人們的青睞,自家本身就有品牌物業自不當說,如果自家沒有品牌物業,盡量考慮引入品牌物業。
 
考慮到以上情況,我認為投資現在要做的,首先是把困難考慮得更大一些。
 
什么意思呢?由于建筑工人,很多來自疫區,項目復工時間點,可能要延后;同時成本也考慮得充分一些,產品要更精細化考量一些。
 
對于獲取概率比較大的項目,可以把很多項目設計環節(建筑設計和規劃設計)的工作前置,這些工作都是標準化的,可以通過遠程辦公來提前推進。
 
從此次事件應對來看,只要分工到位,激勵機制明確,責任心強,組織有保障,困難都可以克服。
 
投資可以聯動其它橫向部門與設計院(建筑設計)、政府部門(規劃設計)提前溝通,把設計圖紙和材料采購、招標清單等基礎性的工作做在前面;項目規劃設計有爭議的點,提前與政府住建或規劃部門溝通好。
 
其實,事件后的重建工作,已開始考慮,政府也很著急,畢竟今年是“十三五”和脫貧攻堅收官年,也是“十四五”開局之年,各界的壓力也很大,項目推進對政企雙方都有利。
 
現在這個時點拿項目,需要考慮得需要更加深入更加仔細一些;這個階段也是考慮投資人拿地水平的關鍵階段。
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